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Le Covid-19 pourrait-il entraîner une crise immobilière ?

Selon une étude du Crédit Suisse parue le 24 mars, le coronavirus ne devrait pas entraîner une crise immobilière.

Si certains experts estiment quand à eux que la probabilité d’une crise immobilière est grande, ils sont aussi de l’avis que ce ne serait pas un gros krach comme celui des subprimes.

Les dernières études réalisées par l’UBS sur le risque de bulle immobilière montrent que l’indice au premier trimestre 2020 a atteint 1.30 point et se situe ainsi dans la zone à risque.

La baisse des revenus d’une grande partie de la population en Suisse depuis mars n’a pas encore été prise en considération dans ces calculs. On peut s’attendre à un recul des transactions immobilières en raison de la prudence constatée sur le marché.

De manière générale les acheteurs hésitent à se lancer surtout dans les régions à risques élevés comme par exemple la région Lausannoise. 

 

Le nombre de demande de financements devrait cependant augmenter prochainement avec la reprise des habitudes de tous les jours et l’envie de réaliser le rêve de pouvoir devenir propriétaire. Une diminution globale de la demande de logements en raison de la hausse du chômage et des incertitudes liées à la conjoncture est normale dans une période telle que celle que nous vivons en ce moment.

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Une hausse des taux semblable à celle des années 90 est-elle envisageable?

Dans les années 90 nous avons assisté à une crise immobilière sans précédent avec des taux qui sont montés à 9% précipitant ainsi un grand nombre de propriétaires en situation d’insolvabilité. La valeur des biens avait alors chuté de 30-50%, obligeant de nombreux propriétaires à rembourser immédiatement une partie de leur dette ou en devant s’acquitter d’un amortissement supplémentaire aux charges existantes (intérêts sur la dette et amortissement usuel).

En août 2019, les taux d’intérêts ont atteint un plancher historiquement bas à moins de 1% pour un taux fixe bloqué sur 10 ans. Ces conditions historiquement extrêmement basses pour nos clients ne se reverront probablement jamais.

Le taux fixe à 10 ans affiché aujourd’hui par la plupart des banques (état 04.2020) se situe aux alentours  de 1.23%. Certes ce taux est indicatif et ne tient pas compte de la situation du client et du bien, c’est donc un taux de base non négocié.

Néanmoins, cela représente une hausse de plus de +25% par rapport aux conditions de 2019.

Les capitaux investis par les gouvernements, que ce soit en Suisse, en Europe, en Angleterre et au USA sont destinés à stabiliser l’économie, même si l’impact du Covid-19 se fera ressentir probablement pendant une très longue durée. Néanmoins, les spécialistes des marchés financiers ne pensent pas qu’une hausse importante des taux hypothécaires comme celle des années 90 puisse voir le jour durant ces prochaines années. À long terme, la crise provoquée par le coronavirus devrait engendrer une stagnation des obligations d’état à  un niveau très bas, ceci aura une répercussion sur les taux hypothécaires à la baisse et permettra au taux d’intérêts de redescendre à des conditions proches de celles que nous avons connu avant la crise du Coronavirus.

Malgré tout, même si les conditions actuelles de financement immobilier devaient perdurer sans baisser, elles n’en demeurent pas moins très intéressantes si on regarde les taux historiques des 40 dernières années.

Seul une hausse massive des taux en plus des difficultés actuelles pourrait causer un krach.

Les conditions de financement restent très attrayantes et l’avantage économique de la propriété par rapport à la location est vraiment trop séduisant dans la plupart des régions de Suisse. L’aide financière massive de la confédération aux ménages en ces temps particuliers, devrait permettre aux ménages de pouvoir conserver leur revenu et donc, de fait, d’être capables de payer les intérêts de leurs hypothèques. Si contrairement aux attentes les revenus des ménages devait s’effondrer durant cette année, des correction de prix pourraient voir le jour, surtout dans les zones à risques.

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